『#けんいち不動産』は大手不動産会社と取扱物件数が同じ！なぜ多くの物件を扱かうことが出来るのか？

こんにちは。
神戸・春日野道で《とっても丁寧で親切な接客を受けられる不動産屋》＃けんいち不動産の上村謙一です。

賃貸物件を探す時、こんな風に思ったことはないですか。

「個人でやっている小さな不動産会社に行くより、街中の大きなお店に行くほうが、多くの物件情報を取扱していそう」
「個人の不動産会社だと多くの物件情報を取扱うことは難しそう。だから、大手のお店に行くほうが、たくさんの物件を紹介してくれそう」

このように考える方も多いかと思います。
しかし、現在は「取扱物件数はどの不動産会社も全て同じ」です。
個人で営業している小さな不動産会社に行っても、街中の一等地で営業をしている大手不動産会社に行っても、取扱している、紹介してもらえる物件は、基本的に全て同じになります。

そしてもちろん、僕のお店『＃けんいち不動産』と「一般的な大手不動産会社」の物件数を比較しても、基本的に取扱物件数は同じです。
また、ここで話をすると長くなるので、割愛しますが『＃けんいち不動産』では「一般的な大手不動産会社」よりも多くの物件を紹介することが可能です。小さなお店『＃けんいち不動産』が「一般的な大手不動産会社」よりも紹介出来る物件数が多いといえば、少しおかしな話に聞こえますが、これは事実です。その事もついても、当記事でご説明をいたします。

今回は「どうして『＃けんいち不動産』は大手不動産会社と取扱物件数が同じ、または、それ以上の物件数をご紹介することが出来るのか」について、ご説明をさせて頂きます。

1．なぜ『＃けんいち不動産』は「一般的な大手不動産会社」と同じ物件数を取扱うことが出来るのか？

疑問に思う方も多いと思います。
僕個人で経営をしている『＃けんいち不動産』が「一般的な大手不動産会社」と同じ物件数を取扱することが出来るのかと。

大手不動産会社の方が物件が多くあり、小さな不動産会社は1人で全てを行っているから、当然、取扱している物件数にも限界があると。

僕も不動産業界にいなければ、そのように考えていると思います。
しかし、実際にはそうではありません。

『＃けんいち不動産』のような小さなお店に行っても、大手不動産会社のお店に行っても「取扱している物件数は基本的に全て同じ」なんです。

それはなぜかというと「不動産会社は宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた『指定流通機構（通称：レインズ）』という、業者間が物件情報を共有するネットワークシステム」を使用しているからです。

2．公益社団法人近畿圏不動産流通機構＝通称「レインズ」とは？

不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム
Real Estate Information Network System＝REINS（レインズ）

レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である公益社団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれており、日々大量の物件情報が登録・更新されています。
不動産会社はその豊富な物件情報の中から顧客の希望に沿う物件を検索しご紹介しています。

レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、一般のお客さま（借主）が安心できる不動産取引の仕組みとして、内閣総理大臣より認定を受け、建物取引の適正化及び流通の円滑化を図り、不動産流通の健全な発達と公共の利益の増進に寄与することを目的として運営・整備されています。

少し専門的な用語を並べてしまったのですが、簡単にご説明をすると、僕たち不動産業者は物件検索をする時、「レインズ」を使用してお部屋を探します。

小さな不動産会社に行っても、大きな不動産会社へ行っても、取扱している物件数が同じになる理由は全て「レインズ」を使用して物件検索を行っている為です。

僕のお店『＃けんいち不動産』もレインズを利用することで、一般的な大手不動産会社と全く同じ物件数を取扱う事が可能なのです。

平成27年4月時点、近畿二府四県（滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県）内の約25,500社の不動産会社がレインズに加盟しています。
神戸市内の不動産屋でレインズに加盟をしていない業者は、まず、いないと言っても過言ではありません。
なぜなら、現在の不動産会社の仕組みとして「レインズ」を使用しなければ、物件情報を仕入れることが非常に難しくなるからです。

レインズを利用することにメリットはあっても、使用しなければデメリットしか無いということです。

（※レインズは不動産業者のみが使用できるサイトで、一般のお客さま（借主）は使用することは出来ません。）

3．「レインズ」を利用せずに物件情報を集める方法は？

現在において「レインズ」を使用せずに物件情報を集めることは非常に難しいです。
レインズを使用して、探している希望の条件を入力すれば一瞬で数万件という詳細な物件情報が出てきます。
それらは全てお客様に紹介する事が可能な情報です。

しかし、レインズを使用せずに物件情報を集める方法はただ一つ。
「一部屋づつ物件のオーナーに電話などで連絡取り、募集をしているかどうかの確認。空いていれば、間取りを確認するために現地に視察。部屋を間取り図に書き換える。家賃や敷金・礼金などの金額を確認し、初めてお客様に物件情報を紹介できる」

昔の不動産会社は全て上記の方法で物件情報を集めていました。
なので不動産会社によって、取扱している物件情報が異なり、探している場所（地場のお店）の不動産会社に行かなければ、賃貸物件を探せないという状況でした。

しかし現在は「レインズ」が誕生したことにより、不動産業界の仕組みも大きく変わりました。
現代はネット社会と言われるように、不動産の物件情報も全てネット上でやり取りし、管理を行うようになりました。

「レインズ」を使用せず、物件情報を集める不動産会社は、ほぼ、無いというのは上記のような理由からです。

そして「レインズ」を使用することにより、不動産会社は規模に関係なく、物件情報を取扱、紹介する事が可能となります。

4．「レインズ」に情報公開されていない物件は無いのですか？

レインズに情報公開されていない物件情報は「あります」
ここまでレインズには「ほぼ全て」の物件情報が公開・共有されているとご説明をしてきました。
しかし、レインズにも情報が掲載されていない物件は存在します。

4-1．「特定の管理会社」が管理・募集を行なっている物件はレインズに掲載されない

レインズに情報公開をしていない物件情報の特徴は「特定の管理会社」が募集をしている場合です。
「特定の管理会社」というのは決まっています。
レインズに情報公開をしていない管理会社が、不動産会社に物件情報を伝える方法は「自社サイト」です。

大手の物件管理会社になると「自社サイト」で、管理物件を検索できるサイトを構築しています。
業者のみが閲覧出来るサイトで、管理会社ごとに作成されています。

管理会社の自社サイトを閲覧すれば、その管理会社が現在募集している物件情報を全て閲覧出来るようになっています。
また、すぐにお客さまに物件情報をご紹介出来るように、物件資料を画面から印刷出来るようにもなっています。

管理物件が多い特定の管理会社の場合「レインズ」に一部屋づつ情報公開をして募集するよりも、自社サイトを構築して、一括で検索・閲覧出来るようにした方が管理会社としても都合がいいのです。

4-2．「レインズ」の情報だけを頼りにお客様に物件紹介をした場合はどうなるのか？

答えは明白です。
「全ての物件情報は紹介できていない」です。

レインズは先ほどにも述べたように、基本的には「ほぼ全て」の物件情報が公開されているサイトです。
あくまでも「ほぼ全て」なのです。
9割の物件はレインズに掲載されていますが、残り1割は掲載されていません。
残り1割というのは先ほどご説明をした「特定の管理会社」が管理・募集を行なっている物件です。

お客さまに物件紹介する場合には「レインズ」だけに頼っていては、全ての情報をご紹介する事はできません。
「レインズ」には掲載されていない、特定の管理会社の物件をどれだけ把握しているかどうかが大切なのです。

4-3．営業マンはどのように「特定の管理会社の物件」を把握するのか？

これは「経験」でしか磨く事はできません。
「レインズに掲載されていない管理会社はココです」という案内は一切ありません。
個々の営業マンが、「この物件はレインズに乗っている」「この物件はレインズには掲載されていないから、空室確認は管理会社のサイトにログインして確認する必要がある」という具合に物件検索を行なっていきます。

担当する営業マンがどれだけ、今までの経験上でその知識を自分の中に蓄積させてきたかが問われます。

担当する営業マンによって、紹介してくれる物件が違う、大きな理由の一つです。
レインズで検索する事はもちろん、いかに、レインズには掲載されていない「特定の管理会社」が独自に管理・募集を行なっている物件を知っているか。また瞬時に調べることが出来るかどうか。
全ては担当の営業マン次第です。

「レインズ」＋「特定の管理会社の物件」＝全ての物件情報

4-4．『＃けんいち不動産』の上村謙一は物件知識はあるの？

はい。自信を持って「物件知識は豊富にある」とお答えします。
僕は19歳の時から不動産の営業を始めました。
今年で32歳なので、約13年間、不動産の仲介業を行なってきました。

神戸で13年の不動産仲介業を行なってきた事で、物件知識は豊富にあります。独立して『＃けんいち不動産』をオープンするまでは、神戸の大手不動産賃貸仲介会社にて勤務していました。
そこでは月100件以上の物件を内覧します。
なので約13年間の不動産人生を振り返ると、最低でも12,000件以上の部屋を内覧してきたことになります。実際には、この数字よりも多いと思います。

僕が自信を持って「物件知識は豊富にある」といえるのは、これだけの実績を今まで積んできているからです。
なのでレインズに掲載されている物件情報はもちろん、レインズには掲載されていない物件はどれなのか。また、掲載をしない特定の管理会社はどこなのか。その物件を検索するためには、どのサイトを見れば調べる事が出来るのかは、全て頭の中に叩き込まれています。

なのでお客さまからはよく「上村さん、めっちゃ物件知ってますね（笑）」と言われることも多いです。
物件マニアみたいな感じになっているので、神戸の物件なら、外観や、間取り、室内写真を見ただけで、どの物件かはだいたい分かります。
同時に、その部屋の賃貸条件なども頭の中に入っているので、その部屋よりもこっちの方が良い！なども瞬時に提案する事が可能です。

5．どうして『＃けんいち不動産』は「一般的な大手不動産会社」と取扱物件数も同じで、尚且つ、よりたくさんの物件数を紹介出来るの？

「取扱物件数」と、お客さまに「紹介する物件数」は似ているようで実は違います。

取扱物件数＝その会社が取扱出来る物件数
紹介する物件数＝取扱可能な物件の中から、売上を重視して紹介する物件を選抜している数

「レインズ」を使用する事で不動産会社は等しく、物件情報を取扱う事は可能です。
しかし、取扱が出来るからと言って、全ての情報をお客さまに紹介するとは限りません。
不動産会社は契約成立時、借主からの報酬「仲介手数料」とは別に、物件ごとに設定されている貸主からの報酬「広告料」というお金をを受け取ります。
広告料の金額は一般的には家賃1ヶ月分が相場ですが、物件によっては家賃の2ヶ月分や3ヶ月分というものも存在します。
会社の方針によっては少しでも売上を上げるために、レインズを使用して取扱はしているが、広告料が低い物件はお客さまに紹介をしないと決めている会社もあります。

「取扱物件数」≠「お客さまに紹介する物件数」が等しくならないのは、上記の理由からです。

『＃けんいち不動産』では広告料の金額などは関係なく、お客さまにオススメ出来ると思った物件は全て紹介します。
お客さまに気に入って頂けるお部屋をご紹介する。そのことだけを考えています。

なので『＃けんいち不動産』では取扱可能物件数は一般的な大手不動産会社と同じでも「紹介出来る物件数」は制約を一切受けないので、全ての物件を紹介可能です。結果として「お客さまへ紹介可能な物件数」は一般的な大手不動産会社と比べて、必然的に多くなります。

6．「SUUMO」「HOME’S」などの物件検索サイトに掲載されている物件とレインズの物件は違うの？

基本的には同じです。しかし、決定的に違う点があります。
それは「情報の提供者の違い」です。

「レインズ」＝家主・管理会社が不動産仲介会社に対して物件情報を公開
「SUUMO」「HOME’S」＝不動産仲介会社が一般のお客さま（借主）に向けて物件情報を公開

どちらも物件情報に違いは無いのですが、より正確な情報は「レインズ」です。
「SUUMO」「HOME’S」など不動産仲介会社が一般のお客さま（借主）に対して公開する情報には「誇大広告」や「成約済み物件」も多数紛れています。

なので「SUUMO」「HOME’S」には空きありと公開されているのに「レインズ」で正確な情報を検索すると「偽の情報だった」「空いていない」ということも多いです。

昔に比べると、一般のお客様が検索する「SUUMO」「HOME’S」もかなり正確な情報になってきています。
お部屋探しの際に、まずは、ネット検索サイトで自分の住みたいお部屋のイメージを作る事はすごく良い事だと思います。
ネット上に気なる物件があれば『＃けんいち不動産』までご相談ください。
弊社が掲載をしていない物件でもご紹介可能です。
（というよりも『＃けんいち不動産』では一般のネット検索サイトには物件情報の広告は出さないので「SUUMO」「HOME’S」などに出てくる事はありませんが…）

7．『＃けんいち不動産』に取扱できない物件はありますか？

あります。
『＃けんいち不動産』では99％の物件は取扱する事は可能です。

しかし残りの「1％」取扱できない物件というのも存在します。
100件募集に出ていたとして、1件はどうしても取扱う事ができない物件というのはあります。

＃けんいち不動産に限った話ではなく「どの不動産会社であっても100％を取扱う事はできない」というのが、正確な回答になります。

7-1．取扱う事ができない残り「1％」の物件とは一体なんなのか？

それは「他社が専任で募集を行なっている物件」です。
最近では非常に少ないのですが、稀に「A不動産会社」でのみ、募集を行う物件というのが存在します。

その物件を契約するためには、お客さま（借主）は必ず「A不動産会社」へいき、そこで契約をしなければなりません。
例えば「B不動産会社」にお客様が来店し「A社の専任物件に住みたい！」と言ってもダメなのです。

これが取扱する事ができない、残り「1％」の物件です。
しかし、最近では、特定の会社のみが専任で募集を行う事は非常に少ないです。

7-2．なぜ最近は専任募集の物件が少ないのか

一番の理由は「専任募集」を行うと、その物件を「満室」にする事が非常に難しいからです。
専任で物件募集を行う事は「家主様に対しての責任」も発生します。

「必ず弊社だけで満室にするので、専任で募集をさせて下さい！」と家主様にお願いをして、その会社だけが取扱出来る特別な専任物件を作ります。

家主様に「必ず満室にします！」と約束した以上は、会社の信用もあるので、必ず期日までに満室にしなければいけません。
以前であれば「専任物件」はその会社の強みでした。しかし現在はそうではありません。
その会社の集客力だけで「満室」にする事が非常に難しくなったからです。

現在は神戸市内だけでも「300社」を超える不動産仲介会社が存在します。
以前はここまで不動産会社が多くありませんでした。
なので「専任物件」を自社のみで募集しても、多くのお客様がお店に来店をしてくれていました。
しかし最近は不動産会社の数が増えた事で、1店舗に来客されるお客さまの数は劇的に減っています。
探している方の数が減ったのではなく、不動産会社が増えた事で、お客様が「分散」しているのです。

以前は「専任物件」を自社だけで募集をすれば「満室」にする事ができた会社も、今ではそれが難しい状況です。
家主様との「必ず満室にする」という約束もあります。

なので最近では「専任物件」と言っても「レインズ」に物件情報を公開し、他社に来店されたお客様も契約出来るようにしている事が一般的です。

取扱できない残り「1％」の物件というのは、専任募集の物件の中でも「レインズ」にすら物件情報を公開しない、本当にごく限られた物件のみという事です。